Finanzierung Immobilie Spanien. Ja, auch als Ausländer ohne Wohnsitz in Spanien kannst du eine Finanzierung einer spanischen Bank für den Kauf eines Hauses in Spanien bekommen. Jedoch weisen diese Hypothekendarlehen einige Unterschiede zu gewöhnlichen Immobiliendarlehen an Inländer auf. Ein wesentlicher ist die maximale Beleihungssumme, die bei Ausländern bis zu 70 % beträgt. Daneben werden mehr Unterlagen verlangt und manchmal sind die Zinssätze auch etwas höher. Dies bedeutet jedoch nicht, dass diese Profile keinen Zugang zu Bankfinanzierungen für den Kauf eines Hauses in Spanien haben.
Nachfolgend erkläre ich dir alle relevanten Besonderheiten, die du als Ausländer für eine Finanzierung deiner Spanienimmobilie wissen musst:
Inhaltsverzeichnis
Die Bedeutung des steuerlichen Wohnsitzes
Wenn es um den Kauf eines Hauses und die Beantragung eines Immobiliendarlehens in Spanien geht, spielt es keine Rolle, ob du Spanier bist oder nicht. Relevant ist alleine wo sich dein steuerlicher Wohnsitz befindet. Das heißt, der Ort, an dem du steuerpflichtig bist und dein Welteinkommen versteuern musst.
Wenn du in Spanien steuerlich ansässig bist, also sog. Residente bist, ist es ganz einfach, auf ein gewöhnliches Darlehen zur Finanzierung einer Immobilie zuzugreifen. Wenn du deinen steuerlichen Wohnsitz hingegen in einem anderen Land hast, bist du ein sog. No residente, ein Nichtansässiger und musst ein Darlehen für Ausländer bzw. Nichtansässige beantragen.
Diese Darlehen werden von vielen spanischen Banken angeboten und stellen keine Besonderheit dar, vorausgesetzt du hast deinen steuerlichen Wohnsitz innerhalb der Eurozone.
Warum unterscheiden die Banken zwischen Inländer und Nichtansässige bei der Kreditvergabe?
Vor allem, weil es Banken im Falle eines Zahlungsausfalls schwerer fällt, konkrete Maßnahmen zur Rückforderung des Darlehens zu ergreifen. Befindet sich der steuerliche Wohnsitz des Kreditnehmers in einem anderen Land, stehen der Bank weniger Mittel (oder zumindest weniger flexible Mittel und mehr Bürokratie) zur Verfügung, um im Falle einer Nichtzahlung gegen den Kreditnehmer vorzugehen. Aus diesem Grund gilt diese Art von Finanzierung als Produkt mit höherem Risiko als gewöhnliche Kredite und weist daher eine Reihe von Unterschieden auf, die bekannt sein sollten.
Unterschiede zwischen einer Immobilienfinanzierung für Ansässige und Nichtansässige
Jedes Darlehen ist je nach Darlehensnehmer und Bank unterschiedlich und individuell. Jedoch gibt es eine Reihe von Elementen, die diese Art von Finanzierung gemeinsam haben. Dazu gehören die Rückzahlungsbedingungen, die Höhe des Darlehens und auch die Art der Zinsen.
Wie hoch ist die Beleihungsgrenze bei einem Darlehen für Ausländer?
Ausländer bekommen in der Regel ein Darlehen das zwischen 60-70% des Immobilienwertes abdeckt. Als Inländer kann man bis zu 80 % finanziert bekommen. Der Wert wird anhand eines offiziellen Gutachtens ermittelt und ist demnach nicht notwendigerweise identisch mit dem Kaufpreis, den man bezahlt.
Trotz Zusage der Finanzierung Immobilie Spanien musst du demnach ca. 40-55 % des Kaufpreises an zusätzlichem Eigenkapital mitbringen, um 30-40 % des Immobilienwerts und ca. 10-15 % der Kaufnebenkosten bezahlen zu können.
Wie hoch sind die Zinsen für ein Hypothekendarlehen an Ausländer?
Da Darlehen für Nichtansässige meist zum Kauf von Zweitwohnungen genutzt werden, sind die Zinsen, die für diese Darlehen normalerweise bezahlt werden höher als bei herkömmlichen Darlehen.
Unterlagen zur Beantragung einer Finanzierung für Ausländer
Einer der Aspekte, der im Vorfeld der Beantragung viel Arbeit verursacht, ist die Zusammenstellung der Unterlagen, die die Bank von einem Nichtansässigen verlangt.
Zusammenfassend sind es in der Regel folgende:
• Fotokopie der NIE oder des Reisepasses.
• Bescheinigung, dass man nicht in Spanien ansässig ist.
• Kopie des Arbeitsvertrages.
• Kopie der letzten Gehaltsabrechnungen des Wohnsitzlandes.
• Der Kontoauszug des letzten Jahres des Kontos, auf dem die Gehaltsabrechnung eingezahlt wird.
• Die Steueransässigkeitsbescheinigung.
• Die Steuererklärung.
• Der Kaufvertrag der zu erwerbenden Immobilie (oder der Vorvertrag, falls noch kein Kaufvertrag vorliegt).
- Manchmal muss man noch Übersetzungen der Unterlagen beibringen. Das hängt von der Bank und der Sprache ab, in der die Dokumentation vorliegt.
Wie beantrage ich als Ausländer ohne Wohnsitz in Spanien ein Darlehen?
Es gibt verschiedene Wege das zu tun. Entweder man fragt direkt bei mehreren Banken nach oder geht den Weg über einen Finanzierungsvermittler, der bei der Zusammenstellung der Unterlagen hilft, diese für die Bank aufbereitet und die günstigsten Angebote bei verschiedenen Banken einholt. Ich habe in meinem Netzwerk einen sehr zuverlässigen und kompetenten Berater, den ich immer gerne empfehle. Schreibe mich bei Interesse gerne dazu an.
Wichtige Änderungen im Hypothekenrecht in Spanien
Am 17. Juni 2019 hat der Gesetzgeber wichtige Änderungen eingeführt, die bei Abschluß eines Hypothekendarlehens in Spanien Anwendung finden. Die meisten dieser Änderungen schützen den Verbraucher und kommen den Kreditnehmern in Spanien sehr zugute. Nachfolgend liste ich die relevantesten Änderungen auf, die für das Thema Finanzierung Immobilie Spanien relevant sind:
1. Bei allen ab diesem Zeitpunkt gewährten Immobiliendarlehen werden die Floor-Klauseln vollständig abgeschafft. Das Floor-Darlehen ist im Bankwesen ein Darlehen oder Kredit mit variablem Zinssatz, bei denen der Zins eine bestimmte Zinsuntergrenze nicht unterschreiten darf.
2. Das Pfändungsverfahren findet erst statt, wenn der Darlehensnehmer mit der Zahlung von 12 Raten oder 3 % des Kapitals in Verzug ist. Auf diese Weise muss der Darlehensgeber mindestens 12 Monate warten, in denen die Nichtzahlung der Raten nachgewiesen wird, bevor er mit der Beschlagnahme der Immobilie fortfährt. Zuvor dauerten Zwangsvollstreckungsverfahren nur drei Monate, bevor die Bank mit der Beitreibung des Grundstücks beginnen konnte.
3. Der Darlehensnehmer muss den Notar zweimal aufsuchen, das erste Mal mindestens 10 Tage vor Unterzeichnung des Darlehensvertrags. Der Darlehensnehmer hat die Möglichkeit, dem Notar, der die Unterzeichnung der Darlehensurkunde bezeugt, alle relevanten Fragen zu den Bedingungen des Darlehens zu stellen. Beim zweiten Termin erfolgt dann gemeinsam mit der Bank die Unterzeichnung der Darlehensurkunde, um das Darlehen rechtlich zu formalisieren und die Unterzeichnung des Kaufvertrages.
4. Der Darlehensnehmer erhält mindestens 10 Tage vor der notariellen Unterzeichnung eine Kopie der Darlehensurkunde.
5. Bei Abschluss eines Hypothekendarlehens in Spanien fallen folgende Kosten an:
Der Kreditnehmer zahlt:
-Das Wertgutachten, das im Durchschnitt zwischen 400 und 700 Euro kostet. Der Kreditnehmer kann den Gutachter frei wählen. Es muss aber ein offiziell zugelassener Gutachter sein (tasador homologado por el Banco de España).
Der Kreditgeber zahlt:
-Stempelsteuer (AJD) auf den Gesamtbetrag des Hypothekendarlehens.
-Verwaltungskosten.
-Notargebühren für die Formalisierung der Grundschuld
-Gebühren für die Eintragung im Grundbuch
6. Kreditgeber können einem Immobiliendarlehen keine unerwünschten verknüpften Finanzprodukte oder -dienstleistungen mehr hinzufügen, z. B. Hausratversicherungen, Lebensversicherungen, Pensionspläne, Kreditkarten usw.
7. Die Stornogebühren für Darlehen sind jetzt begrenzt und deutlich reduziert.
Das war zusammengefasst das Wesentliche zum Thema „Finanzierung Immobilie Spanien“ als Ausländer ohne Wohnsitz in Spanien.
