Anfang März 2024 hat die spanische Regierung den Referenzindex vorgestellt, der die Mietpreise in Spanien regulieren soll, gemäß dem Wohnraumgesetz 12/2023 vom 24. Mai 2023, das im Mai 2023 eingeführt wurde. Der Staatssekretär für Wohnungsbau und Stadtentwicklung, David Lucas, betonte bei einer Pressekonferenz, dass die Hauptziele dieses Indexsystems darin bestehen, in gespannten Gebieten die Mietpreise zu kontrollieren und erheblich zu senken.
„Wir verpflichten uns, die im Wohnraumgesetz festgelegten Ziele zu erreichen“, sagte Lucas und erinnerte daran, dass derzeit nur Katalonien die Mietpreisgrenze einführen wird.
Die Einführung dieses neuen Referenzindex gilt als staatliche Maßnahme und wird in allen autonomen Gemeinschaften angewandt, die sich dazu entschließen, diese neue Mietpreiskontrollmaßnahme zu übernehmen.
In diesem Artikel untersuchen wir ausführlich alles, was du über den neuen Mietpreisindex der Regierung wissen musst.
Inhaltsverzeichnis
Was ist der Referenzmietpreisindex?
Der Referenzindex für die Mietpreise wird die Mietpreise in den angespannten Gegenden regulieren, also in Situationen, wo ein Mangel an Angebot und ein Überschuss an Nachfrage bestehen könnten. Die autonomen Gemeinschaften selbst entscheiden gemäß dem Wohnraumgesetz, welche Gebiete als angespannt gelten. Nur in diesen Gebieten wird der Referenzindex zur Begrenzung der Mietpreise angewendet.
Wofür dient der Referenzindex?
Der Referenzindex wird angewandt, um die Mietpreise in Problemzonen zu kontrollieren. Sein Ziel ist es, das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage nach Mietwohnungen in diesen Gebieten anzugehen und sie erschwinglicher für die Mieter zu machen. Vermietern wird auferlegt, den Preis ihrer Mietwohnungen gemäß diesem Index zu begrenzen.
Dieser Index wird spezifisch die maximalen Mietpreise für Wohnungen unter bestimmten Bedingungen begrenzen:
- Mieten in einer angespannten Gegend mit einem großen Vermieter (Eigentümer von mehr als 5 Immobilien): Der Höchstpreis für neue Mietverträge darf den Referenzindex nicht überschreiten.
- Neue Miete für eine Wohnung, die in den letzten 5 Jahren nicht vermietet wurde: Der maximale Mietpreis für neue Verträge darf den Referenzindex nicht überschreiten, unabhängig davon, ob der Vermieter ein großer oder kleiner Eigentümer ist.
- Neue Miete in einem angespannten Gebiet mit einem kleinen Vermieter (Eigentümer von weniger als 5 Immobilien): Der Mietpreis kann genauso bleiben wie im vorherigen Vertrag, wobei der maximal zulässige prozentuale Anstieg im Jahr 2024 bei 3% liegen wird.
Wer wird hauptsächlich von diesem Referenzindex beeinflusst?
Das Mietpreisreferenzsystem wird sich nur auf Gebiete auswirken, die als angespannt erklärt wurden. Mieter, die einen neuen Mietvertrag in einer angespannten Zone unterschreiben, werden zu den maximalen Preisen mieten, die von diesem Index festgelegt wurden. Eigentümer, die große Vermieter sind, also mehr als 5 Immobilien besitzen, müssen einen Mietpreis festlegen, der mit den Grenzen des Referenzsystems übereinstimmt. Eigentümer, deren Wohnungen in den letzten 5 Jahren nicht vermietet wurden, müssen ebenfalls einen Mietpreis innerhalb der vorgegebenen Grenzen des Mietpreisindexes festlegen.
Wie wird die Mietpreisbegrenzung funktionieren?
Der Mietindex legt die Höchstpreise je nach Zustand und Merkmale der Immobilie in den belasteten Gebieten fest. Der Zustand der Wohnung, ob sie über einen Aufzug, Parkplatz, Möblierung verfügt, das Stockwerk, auf dem sie sich befindet, und ob es Gemeinschaftsbereiche gibt, sind Faktoren, die den maximalen Mietpreis beeinflussen. Der Preis wird innerhalb eines festgelegten Rahmens variieren, abhängig von diesen Merkmalen.
Um den maximalen Mietpreis deiner Wohnung gemäß dem Referenzpreisindex herauszufinden, kannst du die Website des Ministeriums für Wohnen besuchen. Dort findest du das staatliche System zur Festlegung von Mietpreisen für Wohnungen, wo du spezifische Wohnungen oder Bereiche suchen kannst, um den Preiskorridor zu erfahren, der die Grenzen markiert, wenn die Immobilie in einem als angespannt deklarierten Gebiet liegt.
Den link findest du hier
Wo wird der Mietpreisindex angewendet?
Der Referenzindex für Mietpreise wird in den Gebieten angewandt, die gemäß dem Wohnungsgesetz als angespannt erklärt werden. Diese angespannten Gebiete können von den autonomen Gemeinschaften selbst erklärt werden, wenn sie eine der folgenden Bedingungen erfüllen:
- Dass die durchschnittlichen Kosten für Hypothek oder Miete sowie grundlegende Ausgaben und Versorgungsleistungen mehr als 30% des durchschnittlichen Einkommens der Haushalte in der Region ausmachen.
- Dass der Kauf- oder Mietpreis für Wohnungen in den letzten 5 Jahren ein kumuliertes Wachstum von mindestens drei Prozentpunkten über der Inflationsrate verzeichnet hat.
Derzeit hat nur die autonome Gemeinschaft Katalonien mehrere gespannte Gemeinden erklärt und wird vorerst die einzige Gemeinschaft sein, in der dieser neue Mietpreisindex angewendet wird.
Was ist, wenn ich bereits eine Miete habe, die über dem Höchstpreis in einer angespannten Gegend liegt?
Der Referenzindex wird auf neue Mietverträge für Wohnungen angewendet, daher wird der Preis für bereits vermietete Wohnungen nicht auf das Limit des Mietindex gesenkt. Mit den jährlichen Mietanpassungen kann der Preis jedes Jahr um den in der Wohnungsbaugesetzgebung festgelegten Prozentsatz steigen. In diesen Fällen könnte der Preis nur dann sinken, wenn unser Vermieter ein großer Eigentümer ist, der Mietvertrag ausläuft und wir uns entscheiden, einen neuen zu erstellen. Denn in diesem Fall muss der Vermieter, der ein großer Eigentümer ist, in den neuen Mietverträgen – wenn die Gegend als angespannt betrachtet wird – den maximalen Preis angeben, der im staatlichen Referenzsystem für Mietpreise für Wohnungen festgelegt ist.
Ich habe Renovierungen durchgeführt, wo kann ich sie nachweisen, um den Preis des Mietvertrags zu erhöhen?
Gemäß dem Wohnungsgesetz kann ein Vermieter die Miete in solchen Fällen nur dann um bis zu 10% erhöhen, wenn die Wohnung in den letzten zwei Jahren gemäß bestimmter Anforderungen renoviert wurde. Wenn z.B. in den letzten 2 Jahren vor Unterzeichnung des neuen Mietvertrags, die Renovierungsarbeiten zu einer Einsparung von nicht erneuerbarer Energie von 30% oder mehr führen.
Dieser Index wurde auf Grundlage von mehr als zwei Millionen Steuererklärungen für das Jahr 2022 erstellt und wird jährlich aktualisiert, um die Entwicklung des Marktes widerzuspiegeln und die Mietpreise entsprechend anzupassen.
