Die Landesregierung von Katalonien, die Generalitat, hat das Dekret-Gesetz 6/2024 vom 24. April verabschiedet. Es handelt sich um eine Eilmaßnahme im Bereich der Wohnraumvermietung, die ab dem 26. April 2024 in Kraft tritt. Die Verordnung zielt darauf ab, die Zeitmietverträge und die Zimmervermietung zu regulieren. Die Einführung erfolgte als dringliche Entscheidung, um zu verhindern, dass Mietverträge, die eigentlich als Hauptwohnsitz genutzt werden sollten und den Preisbeschränkungen in angespannten Gebieten unterliegen, in Zimmervermietungen oder kurzfristige Vermietungen (mindestens 31 Tage) umgewandelt werden, die nicht denselben Vorschriften unterliegen.
Der Hauptzweck dieser neuen Verordnung besteht darin, Aspekte von Zeitmietverträgen und Zimmerverträgen zu regeln, die bisher nicht unter das Wohnraumgesetz fielen. Dadurch soll verhindert werden, dass viele Wohnungen, die als Dauerwohnungen zu werten sind, im Rahmen von Zeitmietverträgen oder Zimmervermietungen vermietet werden, wodurch die Vorschriften über die Mietobergrenze umgangen werden.
Die wichtigste Maßnahme ist die Festlegung einer maximalen Mietpreisgrenze für diese Art von Verträgen, die bislang nicht der Mietobergrenze des Wohnraumgesetzes unterlagen.
Die herausragenden Maßnahmen dieser Vorschrift sind:
- Maximale Mietpreisgrenze
- Weitere Informationen in den Mietverträgen
- Kosten für die Vertragsformalitäten
- Registrierung als kurzfristige Vermietung oder Zimmervermietung
- Erhöhung des öffentlichen Wohnungsbestands
Inhaltsverzeichnis
Höchstgrenze Mietpreise
In Artikel 5 der Verordnung ist festgelegt, dass der Mietpreis für diese Art von Verträgen den Höchstmietpreis nicht überschreiten darf, der für die Vermietung einer normalen Wohnung gilt, wenn sich die Wohnung in einem Gebiet befindet, das als Gebiet mit erhöhtem Mietbedarf ausgewiesen ist.
Außerdem heißt es, dass bei Verträgen über die Vermietung von Zimmern die Summe der Mietpreise aller Verträge für jedes Zimmer der Wohnung den Höchstpreis für die Einzelvermietung der Wohnung nicht überschreiten darf.
Liegt beispielsweise die Preisobergrenze für die Vermietung einer Wohnung in belasteten Gebieten bei 1.000 Euro, darf die Summe der Miete für alle Zimmer 1.000 Euro pro Monat nicht überschreiten.
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Weitere Informationen in den Mietverträgen
Gemäß der Verordnung müssen in den Verträgen für temporäre Vermietungen und Zimmervermietungen immer folgende Informationen aufgenommen werden:
– Der Mietpreis des letzten Vertrags, der in den letzten 5 Jahren in Kraft war
– Der maximale Mietpreis, der im staatlichen System zur Referenzierung der Mietpreise angegeben ist
– Der Status des Großvermieters des Eigentümers, sofern er einer ist, vorausgesetzt, die Wohnung liegt in einer zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses als angespannt eingestuften Zone.
-Bewohnbarkeitsbescheinigung
-Das Energieeffizienz-Zertifikat.
Im Artikel 5 der Vorschrift wird auch angegeben, dass „der vorübergehende Charakter im Vertrag festgehalten und ordnungsgemäß nachgewiesen werden muss“ und der Vermieter verpflichtet ist, dem Mieter eine Kopie des Referenzmietpreises zur Verfügung zu stellen.
Kosten für Vertragsformalitäten
Gemäß Artikel 8 des Dekrets-Gesetzes dürfen dem Mieter keine Kosten für die Formalitäten im Zusammenhang mit dem Vertragsabschluss oder der Vertragsänderung auferlegt werden. Dies umfasst beispielsweise Kosten für die Erstellung des Vertrags, die Verwaltung der Kaution oder die Verwaltung von Vertragsänderungen.
Eintragung als vorübergehende Vermietung oder Zimmervermietung bei der zuständigen Behörde.
Artikel 5 der Verordnung besagt, dass die Unterlagen, die belegen, dass es sich bei der Immobilie um eine vorübergehende Vermietung oder eine Zimmervermietung handelt, zusammen mit der Kaution im entsprechenden Register hinterlegt werden müssen. Geschieht dies nicht, wird davon ausgegangen, dass es sich um eine Dauerwohnung handelt.
Erhöhung des öffentlichen Wohnungsbestands
Die neue Verordnung stärkt die Möglichkeiten zur Erhöhung des öffentlichen Wohnungsbestands durch zwei Maßnahmen:
-Vorkaufsrecht zugunsten der Landesregierung für den Erwerb von Wohnungen in angespannten Gebieten. In Artikel 1 der Verordnung heißt es, dass die Verwaltung dieses Recht ausüben kann, wenn Wohnungen verkauft werden, die einer juristischen Person gehören und die wiederum als Großgrundbesitzer eingestuft wurde.
-Vorkaufsrecht zugunsten der Landesregierung, wenn Privatpersonen Immobilien erwerben, die aus einem Zwangsvollstreckungsverfahren stammen.
Welche Arten von Mietverträgen sind von der katalanischen Verordnung betroffen?
Es betrifft die vorübergehende Vermietung und die Vermietung von Räumen in der Autonomen Gemeinschaft Katalonien:
-Vorübergehende Vermietungen sind solche, bei denen die Mietdauer zeitlich begrenzt ist und Grund der Vermietung berufliche Zwecke, Arbeit, Studium, medizinische Versorgung oder ähnliche Zwecke ist. Zum Beispiel ein Lehrer, der ein Schuljahr lang nicht an seinem üblichen Wohnort wohnt, sondern an eine bestimmte Schule an einem anderen Ort abgeordnet ist. Oder ein Student, der für ein Master Studium in eine andere Stadt für die Dauer des Masterstudiums zieht.
-Die Vermietung eines Teils der Wohnung, eines Zimmers, mit Zugang zu den Gemeinschaftsräumen.
Welche Mietverträge fallen nicht unter diese Verordnung?
Saisonale Vermietungen sind von dieser Verordnung ausgenommen. Dabei handelt es sich um Vermietungen, die auch als Ferienvermietungen gelten und für Freizeit-, Urlaubs-, Erholungs- oder kulturelle Zwecke (Wettbewerbe, Kongresse, Messen, Festivals, Veranstaltungen usw.) genutzt werden.
Was passiert, wenn ich einen bestehenden Zeit- oder Zimmermietvertrag habe?
Die neuen Maßnahmen finden Anwendung auf Zeitmietverträge oder Zimmermietverträge, die ab dem Inkrafttreten der Verordnung geschlossen werden. Die Verordnung trat am 26. April 2024 in Kraft. Somit sind bestehende Verträge für diese Art der Vermietung in Katalonien – im Prinzip – bis zum Zeitpunkt der Verlängerung oder eines neuen Vertrags nicht betroffen und können zu den derzeitigen Bedingungen bestehen bleiben.
Was passiert, wenn Vermieter die Vorschriften über die vorübergehende Vermietung und die Vermietung von Zimmern nicht einhalten?
Das Gesetzesdekret sieht in den Artikeln 6, 7, 8 und 9 Sanktionen vor, wenn diese Maßnahmen nicht befolgt werden:
Ein geringfügiger Verstoß liegt zum Beispiel vor, wenn man in der Anzeige oder im Mietvertrag nicht die vorgeschriebenen Informationen angibt oder wenn man die Wohnung zu einem Preis vermietet, der bis zu 10 % die geltenden Mietobergrenze überschreitet.
Wenn eine Wohnung beispielsweise eine Höchstgrenze von 1.000 Euro hat, gilt es als geringfügig, sie für mehr als 1.001 und bis zu 1.100 Euro pro Monat zu vermieten.
Ein schwerer Verstoß liegt vor bei einer Vermietung der Wohnung zu einem Preis, der zwischen 10 und 30 % über dem im staatlichen Referenzsystem für Wohnungsmietpreise festgelegten Preis liegt.
Wenn zum Beispiel für eine Wohnung eine Höchstgrenze von 1.000 Euro gilt, wird es als sehr schwerwiegend angesehen, sie für mehr als 1.100 oder 1.300 Euro pro Monat zu vermieten.
Ein sehr schwerwiegender Verstoß begeht man dann, wenn der Mietpreis 30 % der Mietobergrenze überschreitet.
Wenn zum Beispiel für eine Wohnung eine Höchstgrenze von 1.000 Euro gilt, wird es als sehr schwerwiegend angesehen, sie für mehr als 1.300 Euro pro Monat zu vermieten.
