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Immobilien in Spanien kaufen kann ganz einfach sein. Ein Haus oder Wohnung in Spanien sein eigen zu nennen ist der Traum vieler Deutscher, Schweizer oder Österreicher. Auch wenn die Gründe dafür vielfältig und individuell unterschiedlich sind, gibt es grundlegende Themen, mit denen sich zwangsläufig jeder auseinandersetzen muss, der mit dem Gedanken spielt, ein Haus in Spanien zu erwerben. 

Was ist zu beachten? Ein erster Überblick

Mit diesem Leitfaden möchte ich Dir einen ersten Überblick über die wichtigsten Themen verschaffen, die bei einer Investition in Spanien beachtet werden müssen und Dir gleichzeitig auch praktische Tipps an die Hand geben, so dass Du Deinem Traum der eigenen Immobilie in Spanien einen grossen Schritt näher kommst. Als ehemalige deutsch-spanische Rechtsanwältin mit 15 Jahren Berufserfahrung und Immobilieninvestorin habe ich so einiges an Erfahrung in diesem Bereich gesammelt und begleite nun Käufer beim rechtssicheren Erwerb von einer Immobilie in Spanien.

Aus eigener Erfahrung weiss ich, dass der Kauf einer Immobilie mit vielen Emotionen verbunden ist. Von Freude bis Unsicherheit ob es die richtige Entscheidung ist, war zumindest bei mir während des gesamten Kaufprozesses alles dabei und auch bei meinen Kunden erlebe ich es immer wieder.

Das ist natürlich auch nicht verwunderlich, denn schlieβlich ist ein Immobilienerwerb, erst recht im Ausland, nichts das man auf die leichte Schulter nehmen sollte, da die Risiken insbesondere finanzieller Art nicht unerheblich sein können. Mit der richtigen und kompetenten Beratung bei der Vorbereitung und Durchführung des Immobilienkaufs kannst Du diese Risiken aber erheblich reduzieren und Dich so auf das Wesentliche konzentrieren – die Vorfreude auf die eigene Immobilie in Spanien. 

Also fangen wir an…

Welche Immobilie darf’s denn sein?

Ja, die Frage nach dem Kaufmotiv, also aus welchem Grund Du das Objekt kaufen möchtest, ist eine der ersten Fragen, die Du Dir stellen musst, denn davon abhängig ist später die Entscheidung über weitere Aspekte, wie die Lage, Ausstattung, etc. der Immobilie. 

Üblicherweise wird folgendes gesucht:

• Ferienimmobilie zur ausschlieβlichen Selbstnutzung
• Ferienimmobilie zur Selbstnutzung und Vermietung an Dritte
• Zweiter Wohnsitz
• Haus oder Wohnung an einem Ort, an dem man seinen Lebensabend verbringen möchte
• Anlageobjekt zur Erzielung von Mieteinnahmen

Wie finde ich die richtige Immobilie?

Wo in Spanien?

Spanien ist in 17 Autonome Regionen unterteilt und für welche Region man sich entscheidet, hängt stark davon ab zu welchem Zweck man die Immobilie erwerben möchte. Möchte man eine Ferienwohnung in Strandnähe dann sind die Kanarischen Inseln, Mallorca oder die Costa del Sol beliebte Regionen. Soll es hingegen eine Eigentumswohnung als Geldanlage sein, sollte man sich mehr in den Großstädten wie z.B. Barcelona oder Madrid umschauen.

Suche online

Wer auf eigene Faust nach geeigneten Immobilien schauen möchte, dem stehen,  wie in Deutschland auch,  verschiedene Portale online zur Verfügung. Die bekanntesten sind: www.habitaclia.com;  www.fotocasa.es; www.idealista.com. Weniger bekannt, aber mit teilweise interessanten Angeboten sind: www.thinkspain.com/; www.kyero.com/; Die letzten beiden ermöglichen die Suche auf Deutsch, wobei die Beschreibung der Immobilie meist auf Spanisch ist. Die meisten Anzeigen werden von Maklern geschalten. Dessen Gebühren übernimmt zwar der Verkäufer, aber in der Regel ist der entsprechende Betrag im Kaufpreis inbegriffen, so dass im Endeffekt die Provision vom Käufer bezahlt wird. Der angezeigte Kaufpreis ist meist nicht der endgültige Preis, sondern in der Regel verhandelbar. 

Hat man eine interessante Immobilie gefunden, kann man den Anbieter direkt über das Onlineformular kontaktieren. Leider sprechen viele Spanier nicht besonders gut Englisch, so dass eine Kommunikation manchmal etwas zäh sein kann. Es ist daher oft einfacher, die erste Anfrage auf Spanisch zu stellen. Dabei bin ich Dir gerne behilflich. 

Schicke mir einfach den link der Anzeige mit Deinen Fragen an stefanie@immokaufspanien.de und ich verfasse eine entsprechende Nachricht auf Spanisch. Bei Bedarf gebe ich Dir auch gerne Tipps was man meiner Meinung nach zusätzlich erfragen sollte. 

Übrigens: Die Definition der Anzahl der Zimmer weicht in Spanien meist von der uns bekannten ab, denn wenn in der Anzeige von einer 2-Zimmer-Wohnung die Rede ist, darf man in Spanien 2 Zimmer + Wohnzimmer (salón) erwarten.

Erfüllt die Immobilie meine Anforderungen?

Beim Kauf einer Immobilie muss eine Vielzahl von Faktoren beachtet werden. Diese reichen von der richtigen Lage und der Grundstücksgröße bis hin zum Gebäudezustand und Vermietungs- und Wiederkaufspotenzial. Je nach Kaufmotiv kommen weitere Faktoren hinzu oder bekommen eine andere Gewichtung. 

Vor dem Erwerb ist es daher meiner Meinung nach unverzichtbar, den Immobilienmarkt in Spanien im Rahmen einer Studie zu analysieren. 

Eine Marktstudie kann bereits schon für die Standortbestimmung hilfreich sein. Sie sollte aber vorallem eine Entscheidungshilfe für den Kauf der anvisierten Immobilie sein. 

Die emotionale Komponente beim Erwerb einer Immobilie zur Selbstnutzung in Spanien spielt oftmals eine größere Rolle als bei einer Gewerbeimmobilie oder reinen Kapitalanlage. Damit man dabei nicht den Blick für die monetäre Komponente der Investition verliert, stellt eine individuell angefertigte Studie ein probates Mittel dar, um die Immobilie mit dem vorhandenen Markt für Kaufobjekte in der Gegend zu vergleichen. 

Je nach Kaufmotiv kann gezielt auf die jeweiligen Anforderungen eingegangen werden, wie z.B. an Standort, umgebende Infrastruktur, Ausstattung, Wertsteigerungspotenzial etc., und ermöglicht so eine bessere Einschätzung der geplanten Investition. 

Eine auf den Einzelfall angepasste Marktstudie muss nicht teuer sein. Bei Interesse gebe ich Dir gerne nähere Informationen. 

Prüfe bevor Du Dich bindest

Wenn Du Dein Traumobjekt gefunden hast, müssen als nächster Schritt verschiedene Unterlagen geprüft werden, u.a.:

Grundbuchauszug und Katasterblatt

Lasse Dir vom Verkäufer einen aktuellen Grundbuch- und Katasterauszug vorlegen. Der Grundbuchauszug informiert über den eingetragenen Eigentümer und das Bestehen eventueller Belastungen.

Bewohnbarkeitsbescheinigung 

Vor dem Kauf muss sichergestellt werden, dass die Immobilie über die gesetzlich vorgeschriebene Bescheinigung verfügt. Denn ohne ein solche kann es ggfs. passieren, dass die Versorgungsfirmen die Zulieferung von Wasser, Strom, Gas, usw. verweigern. Bei einer Bestandsimmobilie heiβt diese Bescheinigung cédula de habitabilidad und bei einem Neubau licencia de primera ocupación.

Energiepass

Schuldenfreiheit

Vorlage der Zahlungsbelege für die Grundsteuer (siehe unter 8.a)) der letzten 4 Jahre; Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft, dass keine Umlagerückstände vorliegen. 

Gebäude TÜV (Certificado de Inspección Técnica)

Die Bescheinigung bezieht sich auf das gesamte Gebäude und weist nach, dass es auf seinen baulichen Zustand geprüft wurde. 

Es gilt für Mehrfamilienhäuser, aber nicht für freistehende Einfamilienhäuser. 

Selbst wenn man nur eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus kauft, sollte man sich den Prüfungsbericht vorlegen lassen (Informe de la inspección técnica – ITE), um festzustellen ob die Bescheinigung noch gültig ist. Falls die Prüfung erst vor Kurzem durchgeführt wurde, ist es zudem wichtig zu wissen, ob es Mängel gab und inwieweit diese bereits behoben bzw. ob in der Eigentümergemeinschaft diesbezüglich Reparatur-Umlagen beschlossen wurden. Im letzteren Fall besteht das Risiko, dass man diese als neuer Eigentümer bezahlen muss, wenn sie erst nach dem Kauf der Immobilie fällig werden. In solchen Fällen ist es daher ratsam mit dem Verkäufer zu vereinbaren, dass er die Umlagen noch vor dem Verkauf bezahlt, so dass man nicht auf diesen Kosten sitzen bleibt. 

Weitere Unterlagen sind individuell je nach Einzelfall zu prüfen. 

Baugenehmigung

In bestimmten Fällen kann es auch notwendig sein zu prüfen, ob das Gebäude mit Baugenehmigung errichtet wurde bzw. unter Einhaltung der Vorgaben der Baugenehmigung gebaut wurde. 

N.I.E.

Die número de identificación de extranjeros, kurz N.I.E., ist die Identifikationsnummer für Ausländer und die wichtigste Nummer für jeden, der in Spanien Geschäfte machen, arbeiten oder leben möchte. Sie dient gleichzeitig auch als Steuernummer und ist für die Abwicklung des Immobilienerwerbs unerläβlich. 

Die N.I.E. kann von Deutschland aus in einem der spanischen Generalkonsulate persönlich beantragt werden (Bearbeitungszeit ca. 2-3 Wochen) oder direkt vor Ort bei den örtlichen Polizeibehörden (Bearbeitungszeit 1-2 Tage, vorausgesetzt man bekommt gleich einen Termin). Für die Beantragung von Deutschland/Schweiz/Österreich aus schaue dir hier meine Schritt für Schritt Anleitung an.

Reservierung, Vorvertrag und Anzahlung

Beim Immobilienerwerb wird in der Regel ein Reservierungsvertrag unterzeichnet, gegen Anzahlung eines Betrags. 

Achtung: bei Barzahlung gilt in Spanien die Grenze von 2.500 €

Ab 2017 sollte diese Grenze zwar auf 1.000 € herabgesenkt werden, aber bisher (Stand: Dezember 2020) wurde ein entsprechendes Gesetz noch nicht erlassen. Für nicht steuerlich Ansässige liegt diese Grenze bei 15.000 €. Jedoch ist es nicht ratsam jemals so hohe Beträge in bar zu bezahlen. 

Nach Unterzeichnung der Reservierung folgt ein privater Kaufvertrag mit Vereinbarung einer Anzahlung (meist) in Höhe von 10 % des vereinbarten Kaufpreises und einer Frist bis zum Notartermin. Dieser Vorvertrag nennt sich contrato de arras und beinhaltet oft eine Strafklausel dergestalt, dass der Verkäufer bei Rücktritt vom Vertrag die doppelte Anzahlung als Entschädigung an den Käufer zahlen muss und der Käufer bei Rücktritt seine geleistete Anzahlung verliert. 

Der contrato de arras ist übliche Praxis. Vor Unterschrift muss genau geprüft werden wie die Strafklausel definiert ist, um spätere Probleme zu vermeiden, denn diese Verträge sind -anders wie im deutschen Recht- auch ohne notarielle Beurkundung wirksam und rechtlich bindend. 

Der Kaufprozess und die anfallenden Kaufnebenkosten

Notarielle Beurkundung

In Spanien ist es theoretisch nicht notwendig, dass man den Kauf notariell beurkunden lässt, da auch ein privater Vertrag rechtswirksam ist. Jedoch ist in der Praxis zur eigenen Rechtssicherheit und aus Gründen des Gutglaubensschutzes die Unterzeichnung eines notariellen Kaufvertrags dringend zu empfehlen, zumal ohne notarielle Beurkundung die Eintragung des Eigentümerwechsels in das Grundbuch nicht möglich ist und so selbst nach Verkauf weiterhin Belastungen oder Pfändungsvermerke wegen Schulden des Verkäufers eingetragen werden könnten. Der Verkäufer könnte die Immobilie sogar an weitere Personen verkaufen.

Der Notar prüft, ob alle formellen Voraussetzungen und alle zwingend notwendigen Unterlagen (siehe auch unter 3.-) vorliegen. 

Das persönliche Erscheinen vor dem Notar ist nicht notwendig, sondern man kann einen Vertreter vor Ort bevollmächtigen, den Kauf abzuwickeln. Die Vollmacht kann entweder vor einem spanischen Notar, bei einem spanischen Generalkonsulat oder einem Notar des Heimatlandes erteilt werden. Im letzten Fall muss die Vollmacht ins Spanische übersetzt und mit der Apostille (=Beglaubigungsform im internationalen Urkundenverkehr) versehen werden.

Beachte: viele spanische Notare nehmen sich nicht die Zeit, die Urkunde in Ruhe vorzulesen, sondern resümieren lediglich das Wichtigste. Da ich es aus Deutschland anders kannte, war ich am Anfang sehr überrascht und froh, dass ich mir die Urkunde im Vorfeld zur Durchsicht hatte schicken lassen. Wenn auch Du genau wissen möchtest was Du da eigentlich unterschreibst, empfehle ich Dir die Urkunde einige Tage vorher anzufordern oder früher zum Termin zu erscheinen, um noch genug Zeit zum Durchlesen zu haben. 

Wer wählt den Notar aus und wer bezahlt ihn?

Der Käufer wählt den Notar. Wenn beide Parteien einverstanden sind, kann man zu einem beliebigen Notar gehen, der nicht notwendigerweise am Belegenheitsort der Immobilie sein Büro haben muss. In der Regel wählt man jedoch einen Notar, der am gleichen Ort niedergelassen ist. 

Der Verkäufer zahlt den Großteil der Notarkosten. In einigen Autonomen Regionen wie Katalonien regelt das dort geltende Foralrecht jedoch, dass der Käufer diese Kosten trägt. 

Kaufpreiszahlung und Eigentumsübergang

Üblich ist es den Kaufpreis per Bankscheck (cheque bancario) zu bezahlen. Bei Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags erfolgt der Besitz- und Eigentumsübergang an den Käufer, der dem Verkäufer im Gegenzug den Scheck aushändigt. 

Der cheque bancario ist ein Scheck mit dem die ausstellende spanische Bank bestätigt, dass er gedeckt und die Zahlung sichergestellt ist. 

Der Notar muss in der Urkunde die Herkunft des gesamten Kaufpreises vermerken durch Angabe des Kontos und mithilfe von Belegen der im Vorfeld erfolgten Anzahlungen in bar. 

Steuerlicher Vertreter in Spanien

Als Immobilienbesitzer muss man zwar keinen steuerlichen Vertreter haben, jedoch kann es als nicht steuerlich ansässige Person ggf. sinnvoll sein, trotzdem einen steuerlichen Vertreter in Spanien zu benennen, um sicherzustellen, dass man von allen Zustellungen seitens des Finanzamts Kenntnis erlangt und, falls notwendig, fristgerecht darauf reagieren kann. 

Die steuerliche Ansässigkeit einer Person richtet sich bei Staaten, mit denen Spanien ein Doppelbesteuerungsabkommen geschlossen hat, nach den in ihnen festgelegten Definitionen. 

Für das für Deutsche geltende Abkommen liegt steuerliche Ansässigkeit vor, wenn die Person ihren gewöhnlichen Aufenthalt in Spanien hat, also wenn sie sich mehr als 183 Tage des Kalenderjahrs in Spanien aufhält. 

Kaufnebenkosten

• Notar

Sein Honorar ist in einer offiziellen Gebührenordnung festgelegt, die für alle Notare gilt.

• Gebühren Grundbuchamt

Der Notar kümmert sich auf Wunsch um die Eintragung. Die Grundbuch- und Notargebühren kann man grob mit 1,0 % ansetzen, was jedoch eine sehr grobe Schätzung ist, die in der Praxis mit einem Kostenvoranschlag des Notars für jeden Einzelfall konkretisiert werden sollte.

• Grunderwerbsteuer (siehe unter 7.-) 
• Wertzuwachssteuer (umgangssprachlich als plusvalía bezeichnet)

Vom Verkäufer zu bezahlen. Eine Vertiefung dieses Themas, insbesondere der neuesten Rechtsprechung des spanischen Verfassungsgerichts, würde den Rahmen des vorliegenden Leitfadens sprengen.

Grunderwerbsteuer

Definition

Der Kauf einer Immobilie unterliegt entweder der Umsatzsteuer (Impuesto sobre el Valor Anadido – kurz: IVA) oder der Steuer auf Vermögensübertragungen und beurkundete Rechtsakte (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados – kurz: ITPAJD), die man mit der deutschen Grunderwerbsteuer übersetzen kann. 

Beim Ersterwerb einer Immobilie fällt Umsatzsteuer und beim Zweiterwerb die Grunderwerbsteuer an. 

Faustformel für die Abgrenzung:

Erwerb eines Neubaus vom Bauträger = Umsatzsteuer

Erwerb einer Gebrauchtimmobilie vom Privatverkäufer = Grunderwerbsteuer

Steuersatz

Steuersatz vom Kaufpreis, soweit dieser aus Sicht der Finanzverwaltung verkehrswertgerecht ist:

• Umsatzsteuer: 10 %.
• Grunderwerbsteuer: zwischen 6,5 % und 10 % (variiert je nach Autonomer Region).

Zahlungszeitpunkt

Die Steuer muss innerhalb von 30 Tagen nach Unterzeichnung der notariellen Urkunde bezahlt werden.

Steuerpflichten des Käufers nach dem Immobilienkauf

Das Eigentum von Immobilien wird in verschiedener Hinsicht besteuert. In erster Linie fällt die der deutschen Grundsteuer vergleichbare Immobiliensteuer (Impuesto sobre Bienes Inmuebles – kurz: IBI) an. 

Zudem muss die Einkommensteuer (Impuesto sobre la Renta de Personas Físicas – kurz: IRPF) beachtet werden.

Grundsteuer

Die Höhe der Steuer ergibt sich aus dem Zahlungsbeleg, die der Verkäufer vorlegen muss. 

Die Steuer wird durch die Gemeinden erhoben. 

Bemessungsgrundlage ist der Katasterwert (ersichtlich im Katasterauszug).

Einkommensteuer 

Am Beispiel eines in Deutschland ansässigen Wohnungseigentümers (Stand: Januar 2018):

• bei Vermietung werden die Mieteinnahmen in Spanien besteuert. Die Kosten, die mit den spanischen Mieteinkünften im Zusammenhang stehen, können abgezogen werden. 

Steuersatz: 19 %.

Der Nettogewinn wird mit dem Formular 210 (modelo 210) einmal im Quartal erklärt.

• ohne Vermietung bzw. bei Selbstnutzung werden für die Zeit des Leerstands fiktive Mieteinnahmen (renta imputada) unterstellt, die der Besteuerung unterworfen sind. 

Steuersatz: 19 %.

Diese fiktiven Einnahmen werden einmal jährlich ebenfalls mit dem Formular 210 erklärt.

• In der deutschen Steuererklärung müssen die spanischen Mieteinkünfte ebenfalls angegeben werden. 

Laufende Kosten der Immobilie in Spanien

• Grundsteuer
• Wasser, Strom, Gas 
• Einkommensteuer (siehe unter 8.b))
• Hausgeld
• Versicherungen
• evtl. Darlehensrate 

Bankkonto in Spanien

Es ist ratsam, ein Bankkonto in Spanien zu eröffnen, da viele Gemeinden laufende Kosten wie z.B. Grundsteuer per Lastschriftverfahren abbuchen, aber eben nicht von einem ausländischen Konto. Wenn man vorhat, in Spanien sesshaft zu werden, ist die Eröffnung eines spanischen Kontos sowieso ein Muss.

Mittlerweile ermöglichen einige Gemeinden auch die Abbuchung von einem deutschen Konto, aber das funktioniert in der Praxis nicht immer reibungslos. Die Abbuchung der Rechnungen für Strom, Wasser, Internet sind hingegen unproblematisch von einem ausländischen Konto möglich.

Stolperfallen beim Kauf einer vermieteten Immobilie

• Beim Kauf geht der bestehende Mietvertrag unter den gleichen Bedingungen auf den Käufer über, wenn der Mietvertrag im Grundbuch eingetragen ist. Der Vertrag sollte genau geprüft werden. Je nachdem was das Anlageziel ist, sollte man sich die Klauseln über Mietdauer oder Möglichkeiten zur Mieterhöhung genauer anschauen.

Außerdem ist Vorsicht geboten bei Mietverträgen, die eine renta antigua, noch unter dem alten Mietgesetz, vereinbart haben. Diese Mieter zahlen nur eine Minimiete, da sie oder ihre Familie schon seit vielen Jahren in der Wohnung wohnen und entsprechend durch die alte gesetzliche Regelung geschützt sind. Eine Anpassung der Miete an die aktuellen Mietpreise ist meist erst nach Versterben des (in der Regel schon sehr betagten) Mieters möglich. 

• Nicht nur bei vermieteten Wohnungen, sondern grundsätzlich bei allen Immobilien, sollte man sich auch den boletín de luz anschauen. Dieses Dokument bescheinigt den Zustand der Elektroleitungen und dass diese der Norm entsprechen. Ist der boletín veraltet, kann der Stromversorger die Umschreibung auf den neuen Eigentümer bzw. die Lieferung von Strom verweigern und es muss auf eigene Kosten ein neuer beantragt werden.
• Das Risiko von Mietausfall durch säumige Mieter kann man reduzieren, indem man eine Versicherung abschließt, die im Versicherungsfall Zahlungsausgleich leistet und die Rechtsverfolgungskosten abdeckt. Ansonsten sollte man sich natürlich auch immer im Vorfeld nach der bisherigen Zahlungsmoral des aktuellen Mieters erkundigen, um ein mögliches Risiko besser einschätzen zu können.
• Von Gesetzes wegen steht dem Mieter ein Vorkaufsrecht zu. In bestimmten Fällen kann darauf wirksam verzichtet werden. 

Makler ja oder nein?

Ein Makler ist sicher eine gute erste Anlaufstelle, um die aktuellen Angebote auf dem Markt zu sondieren und zu filtern. In Spanien ist der Beruf des Immobilienmaklers aber nicht reguliert, so dass theoretisch jeder als Makler handeln könnte, ohne entsprechende Kenntnisse zu haben, was dazu führt, dass es leider auch schwarze Schafe gibt. 

Hinzu kommt, dass der Makler vom Verkäufer beauftragt wird und dementsprechend auch seine Interessen vertritt, d.h. den besten Preis und die für den Verkäufer idealen Bedingungen aushandelt. 

Als Käufer sollte man daher nicht darauf vertrauen, dass man eine neutrale Beratung erhält, sondern sich vielmehr von einem unabhängigen Berater unterstützen lassen, der sich zumindest die wesentlichen Unterlagen wie Reservierung, Arras-Vertrag und notarielle Kaufurkunde anschaut bevor man sie rechtsverbindlich unterzeichnet. 

In letzter Zeit findet man auch immer mehr Angebote von sog. Personal Immobilien Shoppern, die allein im Interesse des Käufers handeln, die geeignete Immobilie für ihn finden, den Preis mit dem Verkäufer und die Verkaufsbedingungen verhandeln. Der Personal Shopper wird, nach erfolgreichem Kauf, vom Käufer bezahlt. 

Ich spreche kein Spanisch. Was nun?

Keine Sorge, es gibt viele deutschsprachige Experten, die Dich während des gesamten Kaufprozesses unterstützen und begleiten können. Ich stehe Dir dazu selbstverständlich gerne zur Verfügung. 

Die Verwaltung Deiner Immobilie nach dem Kauf kannst Du ebenfalls in Hände von professionellen Firmen geben, die sich vor Ort um alles kümmern.

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Für weitere Fragen im Zusammenhang mit dem Kauf Deiner Traumimmobilie in Spanien oder zum Thema Investieren in Spanienimmobilien spreche mich gerne an.

Weitere Tipps aus der Praxis erhälst du außerdem auf meinem Youtube Kanal “Immobilien in Spanien. Praxistipps für Investoren.”

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