Touristische Vermietung Kanaren. So geht es. Hervorragendes Klima das ganze Jahr über, attraktive Landschaft und herzliche Inselbewohner. Das sind einige der Gründe warum jedes Jahr zahlreiche Touristen die Kanarischen Inseln als Urlaubsziel wählen. Im Jahr 2021 waren es über 5 Millionen Menschen. Es ist daher kein Wunder, dass viele Hausbesitzer in der Gegend erwägen, ihre Wohnung oder Haus an Feriengäste zu vermieten.
Da die bürokratischen Hürden anfänglich unüberwindbar erscheinen können, habe ich diesen Leitfaden erstellt, mit Allem was man wissen muss, um rechtssicher und erfolgreich eine Ferienwohnung auf den Kanarischen Inseln zu vermieten.
Inhaltsverzeichnis
Was gilt auf den Kanarischen Inseln als Ferienhaus oder Ferienwohnung?
Die Definition einer Ferienunterkunft auf den Kanarischen Inseln findet sich in der Verordnung zur Vermietung von Ferienunterkünften (Decreto 113/2015 de 22 de mayo por el que se aprueba el Reglamento de las viviendas vacacionales de la Comunidad Autónoma de Canarias). Danach gilt eine Immobilie als Feriendomizil, wenn sie „möbliert und ausgestattet ist. Zur sofortigen Nutzung vorbereitet und in touristischen Versorgungskanälen vermarktet wird, um regelmäßig vorübergehend und vollständig an Dritte zu Beherbergungszwecken/Urlaub und gegen Entgelt vermietet zu werden.“
Was im Juristendeutsch oder eher Juristenspanisch 🙂 sehr sperrig klingt, bedeutet nichts anderes, als dass es eine Unterkunft sein muss, die so ausgestattet ist, dass sie sofort an Feriengäste vermietet werden kann, über öffentliche Plattformen vermarktet wird und zur regelmäßigen Nutzung durch Gäste gegen Zahlung einer Miete zur Verfügung gestellt wird.
Regelmäßig bedeutet nach der Verordnung, dass die Unterkunft mindestens zwei- oder mehrmals im Kalenderjahr vermietet wird oder einmal im Jahr, aber dann wiederholt also z.B. mehrere Jahre hintereinander.
Welche Vorschriften gelten für die touristische Vermietung Kanaren?
Die wichtigsten Verordnungen sind die Beherbergungsverordnung von 2010 und vor allem die o.g. Verordnung zur Vermietung von Ferienunterkünften von 2015. Der Vollständigkeit halber darf man außerdem Normen wie das Tourismusregulierungsgesetz von 1995 (Ley 7/1995, de 6 de abril, de Ordenación del Turismo de Canarias) und das Dekret von 2006 zu Bestimmungen zur Bewohnbarkeit und zum Schutz der städtischen Legalität nicht vergessen (Decreto 117/2006, de 1 de agosto, por el que se regulan las condiciones de habitabilidad de las viviendas y el procedimiento para la obtención de la cédula de habitabilidad).
Was sind die Anforderungen an Ferienwohnungen auf den Kanarischen Inseln?
Ferienunterkünfte auf den Kanarischen Inseln müssen eine Reihe von Anforderungen erfüllen, um den geltenden Gesetzen zu entsprechen.
Bewohnbarkeitsbescheinigung
Die sog. cédula de habitabilidad muss für die Immobilie vorliegen. Dieses Dokument bescheinigt, dass das Haus oder Wohnung die minimalen Voraussetzungen von Hygiene, gesundheitlicher Unbedenklichkeit und Sicherheit erfüllt.
Was heißt das konkret?
Zunächst einmal muss die Ferienwohnung in einem angemessenen Erhaltungszustand sein und hygienisch sauber, damit sie potenziellen Gästen sofort zur Verfügung gestellt werden kann.
Zweitens muss die Wohnung so ausgestattet und möbliert sein, dass sie den Gästen einen Urlaubsaufenthalt ermöglicht. Laut dem Gesetz ist das gewährleistet, wenn die Wohnung über Schlafraum, ausreichend Ablage für Kleidung, Bade- und Wohnzimmer und Zugang zu Telekommunikationsdiensten verfügt.
Schließlich muss die Immobilie und deren Räume auch Mindestmaße aufweisen. Beispielsweise muss die durchschnittliche Deckenhöhe mindestens 2,5 Meter und die Wohnfläche mindestens 25 Quadratmeter betragen.
Grundausstattung
Ferienhäuser auf den Kanarischen Inseln müssen mindestens die folgende Ausstattungsmerkmale aufweisen:
Allgemein
Alle Unterkünfte müssen über ein Innenschloss an den Zugangstüren und einen Erste-Hilfe-Kasten verfügen.
Schlafzimmer
Andererseits muss jedes Schlafzimmer wie folgt ausgestattet sein:
Betten, die Einzel- oder Doppelbetten sein können und eine unabhängige Beleuchtung haben müssen
Vorhänge, Jalousien oder andere Mittel, um das Eindringen von Licht zu verhindern
Kleiderbügel
Bettwäsche, einschließlich Matratzenschoner, Laken, Decke, Kopfkissen und Tagesdecke.
Bad
Die Badezimmer müssen mindestens mit Folgendem ausgestattet sein:
Spiegel
Fön
Toilettenpapier Halterung
Matte
Handtuchhalter, Kleiderbügel oder Kleiderbügel
Ein System, das den Austritt von Wasser in der Badewanne oder Duschwanne verhindert
Badetücher (1 pro Gast)
Handtuch (1 pro Gast)
Küche
Die Mindestausstattung besteht aus:
Ofen oder Mikrowelle
Kaffeemaschine
Geschirr, Besteck und Gläser
Küchenzubehör
Reinigungsprodukte
Bügeleisen und Bügelbrett
Aushang Preisliste
Die Preise für Ferienhäuser auf den Kanarischen Inseln müssen in der Unterkunft ordnungsgemäß ausgehängt werden.
Sie dürfen auf keinen Fall höher sein als die auf anderen Kanälen veröffentlichten Preise, wie z. B. in Online-Reisebüros oder auf Plattformen für die Ferienvermietung.
Gäste Hotline
Bei einer touristischen Vermietung auf den Kanaren bist du verpflichtet die Ferienunterkünfte, deinen Gästen eine Telefonnummer für eventuelle Rückfragen und Zwischenfälle zur Verfügung zu stellen. Mindestens von 8.00 bis 20.00 Uhr muss jemand unter der Nummer erreichbar sein.
Darüber hinaus muss gut ersichtlich ein Aushang in der Wohnung sein, in dem Telefonnummern und Adressen von Notruf- und Gesundheitsdiensten wie Polizei, Feuerwehr oder Krankenhaus ersichtlich sind. Der Aushang muss mindestens auf Spanisch und Englisch verfasst sein.
Schild an Fassade
An der Fassade des Gebäudes, in dem sich eine Ferienwohnung befindet, muss ein Schild angebracht werden, auf dem die Touristenlizenz-Nummer steht, die bei der Eintragung der Unterkunft in das Allgemeine Fremdenverkehrsregister der Autonomen Gemeinschaft der Kanarischen Inseln vergeben wurde.
Formulare für Reklamationen
In der Unterkunft müssen Beschwerdeformulare für Kunden zur Verfügung stehen. Auf diese Formulare muss mit einem Schild hingewiesen werden, das man von der Verwaltung bei der Anmeldung der Unterkunft bekommt. Das Standardformular für Beschwerden auf den Kanarischen Inseln findet man hier.
Registrierung von Gästen
Bei check-in muss man jeden einzelnen Gast bei der zuständigen Polizeibehörde registrieren. In der Registrierungsmitteilung muss das Datum der Einreise und grundlegende Informationen über die Reisenden vermerkt werden. Normalerweise sind die Guardia Civil o Policía Nacional zuständig.
Wie meldet man eine Ferienunterkunft auf den Kanarischen Inseln an?
Dazu folge am besten den Schritten, die ich dir nachfolgend erkläre.
Verantwortungserklärung touristische Vermietung Kanaren
Das wichtigste Dokument, das man vorlegen muss, um eine Ferienunterkunft auf den Kanarischen Inseln anzumelden, ist die Verantwortungserklärung (declaración responsable). und sie ist je nach dem Cabildo, in dem es sich befindet, leicht unterschiedlich. Sie dient dazu, die zuständige Behörde über die Absicht zu informieren, die Immobilie für touristische Zwecke zu vermieten. Diese Erklärung ist auch Voraussetzung, dass die Ferienwohnung in das Register für touristische Aktivitäten (Registro de Empresas y Actividades Turísticas de la Comunidad Autónoma de Canarias) eingetragen werden kann.
Wie und wo wird die Verantwortungserklärung vorgelegt?
Sobald die Erklärung ausgefüllt und alle unten stehenden Unterlagen vorliegen, kann man sie persönlich bei der zuständigen Gemeindeverwaltung oder elektronisch bei der elektronischen Zentrale der Kanarischen Regierung (Sede Electrónica del Gobierno de Canarias) einreichen.
Da jede Gemeinde ein eigenes Formular für diese Erklärung hat, darf man ausschließlich das von der jeweils zuständige Gemeindeverwaltung verfasste Dokument nehmen.
Wann ist die Frist für die Einreichung der verantwortlichen Erklärung?
Für die Abgabe der Verantwortungserklärung gibt es keine bestimmte Frist. Zu jeder Zeit des Jahres kann man sie abgeben. Natürlich muss dies geschehen, bevor man mit der Vermietung der Immobilie beginnt, sonst riskiert man ein Bußgeld.
Welche weiteren Dokumente?
Das ist im Einzelfall abhängig von den spezifischen Vorschriften der jeweilig zuständigen Inselbehörde (Cabildo), in deren Bezirk sich die Immobilie befindet. Es gibt aber Vorschriften, die für alle Gerichtsbarkeiten auf den Kanarischen Inseln gleich sind und auf dich ich nachfolgend eingehe.
Nachweis des Eigentums an der Immobilie
Nachweis, dass man Eigentümer der Immobilie ist oder man berechtigt ist diese zu nutzen. Das Eigentum weißt man mit Vorlage des Kaufvertrags, also der Eigentumsurkunde der Immobilie oder des Erbscheins nach. Im zweiten Fall benötigen man eine vom Eigentümer unterzeichnete Eigentumsurkunde oder Vollmacht oder ein anderes Dokument, das das Nießbrauchsrecht an der Immobilie belegt, also wenn man z.B. nur Mieter der Immobilie ist.
Anmeldung bei der IGIC (Umsatzsteuer der Kanaren)
Alle touristischen Einrichtungen müssen sich auf den Kanarischen Inseln bei der kanarischen Umsatzsteuer IGIC anmelden. Im Falle von Ferienwohnungen legt man dazu das Formular 400 (Modelo 400) vor und meldet die Unterkunft unter der Rubrik 1685 „Beherbergungsbetriebe außerhalb von Hotels“ (epígrafe 1685 “Alojamientos turísticos extrahoteleros”) an.
Den entsprechenden Nachweis, dass man die Anmeldung durchgeführt hat, fügt man dann der Verantwortungserklärung (declaración responsable) bei.
Energieausweis
Der Energieausweis ist ein von einem qualifizierten Techniker beglaubigtes Dokument, das den Grad der Energieeffizienz eines Gebäudes angibt. Er ist für Wohnungen, die vermietet werden sollen, obligatorisch, unabhängig davon, ob es sich um touristische oder langfristige Zwecke handelt.
Ab dem 2. Juni 2021 müssen Ferienhäuser in ganz Spanien den Energieausweis in ihrer Werbung erwähnen und in die Verträge aufnehmen. Wer das nicht tut, riskiert ein Bußgeld zwischen 300 Euro und 6.000 Euro!
Pläne des Grundstücks und Lage
Bei Anmeldung eine Ferienunterkunft verlangt die kanarische Verwaltung die Vorlage von detaillierten Plänen der Immobilie.
Haftpflichtversicherung
Ein weiteres Dokument, das man bei der Anmeldung eines Ferienhauses auf den Kanarischen Inseln vorlegen muss, ist die Haftpflichtversicherungspolice, die die touristische Vermietung abdeckt.
Wie hoch sind die Kosten für die Abgabe der verantwortlichen Erklärung?
Die Gebühr hängt von der Gebührenordnung der jeweils zuständigen Gemeinde ab.
Was passiert, wenn ich die Verantwortungserklärung nicht vorlege?
Dann vermietest du die Immobilie illegal. Die kanarische Regierung betrachtet dies als schwerwiegende Ordnungswidrigkeit, die mit Geldbußen von bis zu 300.000 € geahndet werden kann.
Mietvertrag zur Ferienvermietung ist Pflicht
Die kanarische Ferienhausverordnung, genauer gesagt die Kanarische Ferienhausverordnung von 2015, sieht vor, dass für die Vermietung einer Ferienunterkunft vorab ein Mietvertrag unterzeichnet werden muss, der mindestens folgende Angaben enthält:
-Die Öffnungszeiten der Einrichtung
-Die maximale Anzahl von Personen, die die Immobilie bewohnen können.
-Der Preis einschließlich der IGIC (Kanarische Mehrwertsteuer).
Wichtig ist, dass der Vertrag sowohl auf Spanisch als auch auf Englisch abgefasst ist. Wenn du eine Mietvertragsvorlage brauchst, melde dich bei mir.
Ab wann kannst du mit dem Vermieten beginnen?
Die Eintragung in das Register für touristische Unternehmen und Aktivitäten der Autonomen Gemeinschaft der Kanarischen Inseln wird von Amts wegen von der Verwaltung vorgenommen, sobald Sie die entsprechende Erklärung und alle erforderlichen Unterlagen abgegeben wurden.
Von diesem Zeitpunkt an haben die zuständigen Behörden 15 Arbeitstage Zeit, um die Beschwerdeformulare und die Plakette auszuhändigen, die man für den Betrieb eines Ferienhauses auf den Kanarischen Inseln benötigt.
Wie wird ein Ferienhaus auf den Kanarischen Inseln besteuert?
Steuerfragen sind wahrscheinlich die häufigste Sorge von Eigentümern von Ferienunterkünften, und die Konfrontation mit den Steuerbehörden möchte man so gut wie möglich ausschließen. nachfolgend gebe ich dir deshalb einen Überblick über die allgemeinen steuerlichen Konsequenzen einer Ferienvermietung auf den Kanaren. Ich bin jedoch kein Steuerberater und die Erläuterungen sind nicht als steuerliche Beratung zu werten. Zudem muss immer jeder Fall individuell geprüft und beurteilt werden.Auf den Kanaren gibt es keine Touristentaxe auf Ferienunterkünfte. Die Vermietung von Ferienhäusern unterliegt jedoch der spanischen Einkommensteuer (IRPF), und einer weiteren, für die Kanarischen Inseln spezifischen Steuer, der IGIC (kanarische Umsatzsteuer).
Wie werden Einkünfte aus Ferienhäusern bei der Einkommensteuer besteuert?
Die Einkünfte aus der Vermietung von Ferienwohnungen unterliegen der spanischen Einkommenssteuer (IRPF). Auch, wenn man nicht in Spanien ansässig ist und dort nicht unbeschränkt steuerpflichtig ist (sog. Nichtresidenter), ist man verpflichtet die Einkommensteuer zu bezahlen, die in diesem Fall die Nichtresidenten-Einkommensteuer wäre. Je nach Ausübung der Tätigkeit werden die Einkünfte unterschiedlichen Einkunftsarten zugerechnet.
Der häufigste Fall ist die Einkunftsart Kapitalgewinne aus unbeweglichem Vermögen (rendimientos de capital inmobiliario), d. h. die Einkünfte aus der Vermietung von Immobilien werden besteuert. Dies ist der häufigste Fall.
Wenn man jedoch mindestens eine Person auf Vollzeitbasis beschäftigt (z. B. wenn man eine Rezeption hat) oder Dienstleistungen erbringen, die als typisch für das Hotelgewerbe gelten (wie regelmäßige Reinigung während des Aufenthalts, Frühstück oder sonstige Mahlzeiten, etc.) gelten die erzielten Einkünfte als Einkünfte aus wirtschaftlicher Tätigkeit.
Welche Einkünfte müssen angegeben werden und welche Ausgaben sind abzugsfähig?
Bei der IRPF-Erklärung werden die Gesamteinnahmen aus der Vermietung zusammengerechnet (=Bruttoertrag). Ausgaben, die getätigt wurden, um diesen Ertrag zu erzielen, sind abzugsfähig. Beispielsweise folgende Ausgaben:
Instandhaltungs- oder Reparaturkosten (aber keine Modernisierungsmaßnahmen!).
Darlehensraten
Kosten Hausgemeinschaft
Die Kosten für Strom, Gas, Wasser
Grundsteuer (IBI)
Kommunale Müllabfuhrgebühren
Gebühren der Agentur
Generell sind alle Ausgaben, die in direktem Zusammenhang mit der Anmietung der Wohnung stehen, abzugsfähig. Vorausgesetzt, dass sie in dem vermieteten Zeitraum entstanden sind. Also Kosten, die an den Tagen des Leerstandes angefallen sind, sind demnach nicht abzugsfähig.
Was bedeutet das konkret? Hier ein Beispiel: Wenn du deine Ferienwohnungen nur in den Sommermonaten vermietest, kannst du die Stromkosten und die Grundsteuer nur anteilig für diese Monate absetzen. Also nicht für das ganze Jahr. Außerdem musst du auch an die Selbstnutzungssteuer (renta imputada) denken. Da die Ferienwohnung ja nicht dein Hauptwohnsitz ist, musst du die Tage des Leerstandes ebenfalls versteuern. Die Berechnungsgrundlage bemisst sich dabei nach dem Katasterwert der Immobilie.
Einkünfte aus Ferienvermietung unterliegen der kanarischen Umsatzsteuer (IGIC)?
Die IGIC ist die allgemeine indirekte Steuer der Kanarischen Inseln, die wie die Mehrwertsteuer auf den Verbrauch von Waren und Dienstleistungen erhoben wird.
Sie ist praktisch identisch, mit dem Unterschied, dass die zu zahlenden Beträge sehr viel niedriger sind, manchmal bis zu 0 %.
Im Gegensatz zum Rest von Spanien müssen auf den Kanarischen Inseln alle touristischen Einrichtungen eine IGIC von 7 % zahlen, unabhängig davon, ob sie Dienstleistungen anbieten, die als typisch für das Hotelgewerbe gelten oder nicht.
Fazit
Die Vermietung von Ferienhäusern ist eine Tätigkeit, die in den letzten Jahren einen Boom erlebt hat. Das ist nicht verwunderlich, denn die Vermietung dieser Art von Unterkünften hat sich langfristig als wesentlich rentabler erwiesen als die herkömmlicher Unterkünfte, selbst während der Pandemie.
Es ist daher logisch, die Ferienvermietung in Betracht zu ziehen, insbesondere auf den Kanarischen Inseln, einem der meistbesuchten Reiseziele Spaniens.
Ich hoffe, dass dieser Leitfaden, dir dabei hilft Klarheit über den Prozess der Anmeldung einer Ferienunterkunft zu bekommen und dir etwas die Angst zu nehmen.
