Inhaltsverzeichnis
Einleitung
Als jemand, der sich für Immobilien in Spanien im Vergleich zu Deutschland interessiert, hast Du Dich sicherlich schon einmal gefragt, welche Unterschiede es beim Kauf gibt. Es gibt einige wesentliche Unterschiede, die Du berücksichtigen musst.
Unterschiede beim Immobilienkauf in Spanien im Vergleich zu Deutschland
Beim Kauf einer Immobilie in Spanien hast Du als Käufer weitaus mehr Eigenverantwortung und viel mehr Prüfungsaufwand als beim Immobilienkauf in Deutschland. Ein weiterer Unterschied besteht darin, dass notarielle Verträge und Grundbucheinträge im spanischen Recht nicht obligatorisch sind. Das kann etwas verwirrend sein, insbesondere wenn Du aus Deutschland kommst, wo beides unverzichtbar ist.
Einfluss der Kultur und des Rechtssystems
Die spanische Kultur und das Rechtssystem haben einen großen Einfluss auf den Immobilienkauf. Beispielsweise wird in Anzeigen auf spanischen Immobilienportalen oft die Grundfläche anstelle der Wohnfläche angegeben. Diese und weitere Unterschiede gilt es beim Kauf einer Immobilie in Spanien zu berücksichtigen. Es ist also durchaus ratsam, sich vor dem Kauf gründlich zu informieren und gegebenenfalls professionelle Beratung in Anspruch zu nehmen.Gerne unterstütze ich Dich dabei. Hier kannst Du ein erstes kostenloses Kennenlerngespräch ausmachen.
Rechtliche Aspekte
Es ist wichtig, sich bewusst zu sein, dass das spanische Recht beim Kauf einer Immobilie Anwendung findet und nicht das deutsche. Das ist nicht für jeden offensichtlich, weshalb ich es nicht unerwähnt lassen wollte. Das bedeutet vor allem auch, dass der Kaufvertrag gemäß der spanischen Gesetze verfasst ist und eine notarielle Beurkundung nur vor einem spanischen Notar möglich ist.
Rechtslage beim Immobilienkauf in Spanien
In Spanien wird das Eigentum an einer Immobilie nicht durch den Eintrag im Grundbuch, sondern durch den Abschluss des Kaufvertrags begründet, der meist privatschriftlich im Vorfeld unterschrieben wird. Dies kann für uns Deutsche verwirrend sein, da wir gewohnt sind, dass der Eintrag im Grundbuch das Eigentum an der Immobilie begründet. Die Eintragung im Grundbuch in Spanien hat jedoch lediglich deklaratorische Wirkung. Nichtsdestotrotz sollte man die Eintragung IMMER vornehmen, da man nur so rechtswirksam geschützt ist. Andernfalls könnte der Verkäufer (der immer noch als Eigentümer im Grundbuch stünde) die Immobilie an einen gutgläubigen Dritten verkaufen und Du, als rechtmäßiger Eigentümer, könntest nichts dagegen tun.
Rechtslage beim Immobilienkauf in Deutschland
In Deutschland dagegen wird das Eigentum an einer Immobilie erst mit der Eintragung im Grundbuch erworben. Dies setzt voraus, dass ein notariell beurkundeter Kaufvertrag vorliegt und der Verkäufer mit dem Eigentumsübergang einverstanden ist.
Finanzielle Aspekte
Als potenzieller Käufer einer Immobilie in Spanien oder Deutschland solltest Du auch die finanziellen Aspekte berücksichtigen. Es ist wichtig zu wissen, welche Kosten und Gebühren anfallen können.
Kosten beim Immobilienkauf in Spanien
Der Kauf von Immobilien in Spanien kann mit einigen Kosten verbunden sein, die Du in Deutschland so vielleicht nicht kennst. Die Kosten sind aber vergleichbar mit den in Deutschland bekannten. Dazu gehören beispielsweise Notargebühren, Grundbuchgebühren oder die Grundsteuer. Diese Kosten können erheblich sein und sollten in Deinem Budget eingeplant werden. Hier in diesem Video erläutere ich die Kaufnebenkosten.
Kosten beim Immobilienkauf in Deutschland
In Deutschland fallen üblicherweise Kosten für den Notar, die Grundbuchänderung, sowie ggfs. die Maklerprovision an. Wie es mit den Maklerkosten in Spanien gehandhabt wird, kannst Du hier lernen:
Immobilienmarkt
Beim Vergleich des Immobilienkaufs in Spanien und Deutschland gibt es einige Unterschiede zu beachten.
Immobilienmarkt in Spanien
In Spanien sind die Immobilienpreise regional sehr unterschiedlich. Beliebte Tourismusregionen wie die Balearen, Katalonien und die Kanaren haben oft höhere Preise. Spanien ist stark vom Tourismus abhängig, was sich auch auf den Immobilienmarkt auswirkt.
Immobilienmarkt in Deutschland
In Deutschland sind die Preise regional ebenfalls unterschiedlich, jedoch hängt dies weniger vom Tourismus ab, sondern mehr von Faktoren wie Infrastruktur, Wirtschaftskraft und Nachfrage.
Ausstattung der Immobilien
Der direkte Vergleich
Die Immobilien in Deutschland und Spanien unterscheiden sich deutlich aufgrund des unterschiedlichen Klimas und der Landschaft. In Deutschland ist es wichtig, eine optimale Isolierung und Dämmung gegen Kälte zu haben. Hier trifft man hauptsächlich auf traditionelle Häuser mit Giebeldach und Dachziegeln oder hohe Gebäude mit vielen Wohnungen und Flachdächern. Auf der iberischen Halbinsel hingegen sieht es anders aus. Insbesondere im Landesinneren findet man oft traditionelle, alte Häuser im spanischen Finca-Stil, während in den touristisch erschlossenen Gegenden am Meer und in den Großstädten ein internationaler und moderner Baustil vorherrscht. Der Unterschied zwischen den weitläufigen Villen mit großen Grundstücken und den Stadtwohnungen mit eher minimalistischem, aber luxuriösem Stil fällt z.B. auf Mallorca sofort ins Auge. In Meeresnähe findet man Ferienwohnungen und -häuser, die teilweise an den mitteleuropäischen Baustil erinnern. Im Gegensatz dazu sind in Deutschland die Unterschiede zwischen Stadt und Land nicht so gravierend.
Die Einrichtung und das „Drumherum“ sollten Sie nicht vergessen. In Spanien ist es üblich, Abstellräume und Parkplätze separat zu verkaufen, auch wenn sie ein fester Bestandteil des Gebäudes sind. Egal ob Landhäuser oder Stadthäuser, luxuriöse Ausführungen sind oft mit einem Pool ausgestattet. Eine Terrasse darf in den meisten Fällen nicht fehlen.
Haus und Garten
Nicht nur für ihre Schrebergärten sind die Deutschen bekannt, sondern auch für ihre intensive Nutzung des Gartens. In zahlreichen deutschen Gärten darf ein Pavillon, eine Laube oder ein Gartenhaus nicht fehlen. Im Winter wird es als Gerätehaus genutzt und im Sommer als Erholungsort im Grünen. Es gibt eine Vielzahl von Designs und Größen zur Auswahl, um das Gartenhaus den unterschiedlichsten Verwendungszwecken anzupassen. In Spanien hingegen findet man nur selten Gartenhäuser. Bei Ferienimmobilien konzentriert sich die Gartengestaltung eher auf Bepflanzung, bereits erwähnten Swimmingpool und Sonnenterrasse. Wenn Du bei Deinem Spanienhaus nicht auf ein Gartenhaus nach deutscher Bauweise verzichten möchtest, besteht die Möglichkeit, einen vorgefertigten Bausatz aus Deutschland liefern zu lassen.
Wichtige Nummer vor dem Kauf
Als EU-Bürger kannst Du ohne Probleme eine Immobilie in Spanien erwerben. Allerdings solltest Du beachten, dass Du beim Kauf eine NIE Nummer, die Steuernummer für Ausländer, benötigst. Ohne diese Nummer kannst Du nicht kaufen! In diesem Blog-Artikel erläutere ich das Thema genauer.
Steuerliche Aspekte
Als nächstes möchte ich auf die steuerlichen Aspekte beim Kauf einer Immobilie in Spanien im Vergleich zu Deutschland eingehen.
Steuern beim Immobilienkauf in Spanien
In Spanien gibt es einige steuerliche Besonderheiten zu beachten. So fallen beispielsweise beim Kauf einer Immobilie die Grunderwerbsteuer bei Bestandsimmobilien und die Mehrwertsteuer bei Neubauten an. Die Höhe variiert je nach autonomer Region. Außerdem sollte man sich mit den Erwerbsnebenkosten und der laufenden Besteuerung ausführlich auseinandersetzen. In dem Video oben kannst Du Näheres über die Kaufnebenkosten erfahren.
Steuern beim Immobilienkauf in Deutschland
Im Gegensatz dazu sind die steuerlichen Aspekte eines Immobilienerwerbs in Deutschland nicht viel anders. Hier wird ebenfalls eine Grunderwerbsteuer erhoben, die sich nach dem Bundesland richtet, in welchem die Immobilie liegt. Zudem kommen Notarkosten und eventuell Maklergebühren hinzu. Die Höhe der Kosten sollte man im Vorfeld in beiden Fällen genau berechnet haben, um im Nachhinein keine bösen Überraschungen zu erleben.
Vertragsabschluss
Beim Immobilienkauf in Spanien gibt es einige Unterschiede zu berücksichtigen.
Vertragsbedingungen beim Immobilienkauf in Spanien
Erstens, in Spanien können Verträge wie Reservierungs- oder Optionsverträge ohne notarielle Beurkundung verbindlich sein. Dies ist ein großer Unterschied zu Deutschland, wo solche Verträge (§ 311b Abs. 1 BGB) notariell beurkundet sein müssen, um rechtswirksam zu sein.
Vertragsbedingungen beim Immobilienkauf in Deutschland
In Deutschland hingegen muss ein Kaufvertrag immer von einem Notar beurkundet werden. Dies dient dem Schutz der Käufer und Verkäufer. Es gewährleistet, dass beide Parteien die Bedingungen des Vertrages verstehen, bevor sie eine rechtsverbindliche Verpflichtung eingehen.
Insgesamt ist der Prozess beim Immobilienkauf in Spanien flexibler als in Deutschland, aber auch hier gilt: Sorgfältige Planung und die Einhaltung aller rechtlichen Anforderungen sind entscheidend. Denn diese Flexibilität wird hin und wieder von Maklern ausgenutzt, um den Käufer bei dem privaten Kaufvertrag, gewisse Bedingungen und Klauseln aufzuerlegen, die er von Gesetzes wegen gar nicht akzeptieren müsste. Dieser private Kaufvertrag, den sog. Arras Vertrag, unterschreibt man vor der notariellen Beurkundung und sollte unbedingt vorab von einem Rechtsexperten geprüft werden. Ich biete diesen Service an. Mehr findest Du hier.
Risiken und Absicherung
Es ist ganz normal, dass Du bei Betrachtung des Immobilienkaufs in einem anderen Land wie Spanien einige Bedenken haben könntest. Aber kein Grund zur Sorge, denn die Risiken kann man gut im Vorfeld eingrenzen und mit richtiger Unterstützung wird das Ganze zu einem rechtssicheren Vorhaben.
Risiken beim Immobilienkauf in Spanien
In Spanien gibt es bestimmte Risiken, die es zu beachten gilt. Beispielsweise können Verträge ohne notarielle Beurkundung verbindlich sein, was Verwirrung stiften kann. Außerdem ist die Angabe der Grundfläche statt der Wohnfläche in spanischen Immobilienanzeigen ein weiterer Punkt, der Ausländer durcheinander bringen kann. Da der private Kaufvertrag (Arras Vertrag) schon rechtsverbindlich ist, läuft man Gefahr, Klauseln zu unterschreiben, die einen mit Auflagen belasten, zu denen man eigentlich nicht verpflichtet ist. Bei diesem Vertrag gibt es zudem ein hohes finanzielles Risiko, weil man bei dem Arras Vertrag in der Regel eine 10%-ige Anzahlung leistet und diese kann man verlieren, wenn man nicht den kompletten Überblick über die eingegangenen vertraglichen Verpflichtungen hat.
Risiken beim Immobilienkauf in Deutschland
Die Risiken beim Kauf von Immobilien in Deutschland hingegen ist überschaubarer. Hier ist es wichtig zu verstehen, dass Kaufverträge immer von einem Notar beglaubigt werden müssen, was zusätzliche Sicherheit bietet, aber auch einen gewissen Grad an Bürokratie beinhaltet.
Insgesamt sind beide Immobilienmärkte mit eigenen Risiken und Vorteilen verbunden, und es ist entscheidend, sich gut zu informieren und Unterstützung einzuholen.
Fazit
Kurz gesagt, der Immobilienkauf in Spanien und Deutschland weist einige Unterschiede auf, die auf mehrere Faktoren zurückzuführen sind. Der größte Unterschied ergibt sich aus rechtlichen Aspekten, die speziell bei der Vertragsabwicklung gelten. Aus diesem Grund ist es äußerst wichtig, dass man den Kaufprozess nicht alleine durchläuft, sondern sich rechtliche Beratung sucht.
Bei diesem komplexen Prozess stehe ich Dir mit rechtlichem Rat und praktischer Unterstützung zur Seite und begleite Dich von Anfang bis Ende. Wenn Du Hilfe brauchst, schicke mir eine Email an stefanie@immokaufspanien.de oder schaue Dir hier mein Serviceangebot an.
